中國網(wǎng)財經(jīng)4月24日訊 近兩年，“第四代住宅”概念逐漸火了起來。專家介紹，第四代住宅是集綠色生態(tài)、垂直綠化、空中庭院等要素于一體的新型住宅形式，對改善型購房者具有較大的吸引力。
第四代住宅長什么樣子？其核心特征體現(xiàn)在哪里？市場給其怎樣的評價？第四代住宅將有怎樣的發(fā)展趨勢？針對上述問題，中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪多位專家進(jìn)行解讀。
“這個露臺面積有20多平方米，業(yè)主入住后可在露臺上養(yǎng)花，打造空中花園，也可在這里讀書、聽音樂、健身，作為休閑區(qū)使用”。
“整個住宅采用三面采光布局，基本沒有視野死角。像露臺的面積它是不計入房本的，基本上戶型能達(dá)到90%左右的得房率”。
記者還了解到，第四代住宅的顯著特點是具有面積較大的露臺。不少樓盤也都打出了“立體花園”和“大露臺”的廣告。
“從目前行業(yè)或約定俗成的角度來看，第四代住宅是集綠色生態(tài)、垂直綠化、空中庭院等要素于一體的新型住宅形式?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向記者介紹，第四代住宅的設(shè)計理念是將自然生態(tài)與建筑空間深度融合，通過設(shè)置獨立的空中花園或共享綠化平臺，讓居者實現(xiàn)“戶戶有花園，層層有庭院”的居住體驗。
“相較于傳統(tǒng)高層住宅，第四代住宅還具備得房率更高、戶型設(shè)計更具開放性，如開放式廚房、通透客廳等特點?！痹诓芫ЬЭ磥恚瑢τ谧非缶幼∑焚|(zhì)升級的改善型購房者具有較大的吸引力。
記者注意到，行業(yè)中對第四代住宅有很多稱謂，包括空中花園、城市森林花園住宅、立體園林生態(tài)住房、庭院房等。嚴(yán)躍進(jìn)指出，后續(xù)“空中花園”的概念明顯會強(qiáng)化，包括陽臺、露臺、連廊等戶外敞開空間的規(guī)劃使用明顯會增加。
近年來，“第四代住宅”概念越來越火，體現(xiàn)了住宅產(chǎn)品變革導(dǎo)向。基于全國居民家庭歷史上的住房情況和需求、住房制度改革和階段劃分等內(nèi)容，同時把握房地產(chǎn)業(yè)從“有沒有”到“好不好”的行業(yè)規(guī)律等新情況，易居研究院將四代住宅分為四個階段：1998年住房制度改革前的住房、1998-2009年的住房、2010-2019年的住房、2020年以后的住房。
“從滿足基本居住需求到居住功能提升，再到居住體驗的改善和提質(zhì)。該劃分充分體現(xiàn)我國住房產(chǎn)品和居住理念的飛躍與升級?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
值得一提的是，第四代住宅的推出，受到市場較大的關(guān)注和積極評價，因其充分體現(xiàn)綠色建筑和綠色居住的理念。
曹晶晶認(rèn)為，第四代住宅既保留了別墅的院落體驗，又具備高層住宅的城市視野。此外，第四代住宅通過容積率優(yōu)化、空間復(fù)合利用等方式，一定程度上提升了土地資源利用率。
不過再火的產(chǎn)品也難逃一些問題，例如：庭院設(shè)置導(dǎo)致私密性下降、空曠情況下的居住安全問題等。
日前，國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》(GB 55038-2025)發(fā)布，以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，對住宅項目的建設(shè)、使用和維護(hù)作出規(guī)定，回應(yīng)了購房人群的切實需求，并將于今年5月1日實施。
《住宅項目規(guī)范》是房地產(chǎn)行業(yè)最基礎(chǔ)和國家統(tǒng)一的規(guī)則，全國所有住宅項目應(yīng)以此為標(biāo)準(zhǔn)，屬于硬性的強(qiáng)制性規(guī)范，各地會基于《住宅項目規(guī)范》落實地方版本的新規(guī)則。第四代住宅則是好房子或高品質(zhì)住宅的一種重要類型，也將受到約束。
曹晶晶認(rèn)為，第四代住宅作為“好房子”或高品質(zhì)住宅的一種重要類型，在滿足新規(guī)要求的基礎(chǔ)上，仍需根據(jù)南北方城市發(fā)展、環(huán)境氣候、文化習(xí)俗等差異出臺一些區(qū)域適應(yīng)性政策，既通過國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范安全與生態(tài)底線，又通過彈性政策釋放地方創(chuàng)新空間。
曹晶晶還指出，“第四代住宅”對房企在建筑結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能技術(shù)、后期運維體系等環(huán)節(jié)提出了更高的要求，一定程度上增加了房企建安成本，對于符合要求的項目，可以進(jìn)一步提升金融支持力度，激發(fā)房企創(chuàng)新動力。
嚴(yán)躍進(jìn)也表示，“第四代住宅”的驗房制度標(biāo)準(zhǔn)亟待建立，這不僅能夠打破房產(chǎn)商在售賣過程中“自賣自夸”式的售樓陷阱，也為未來第四代住宅的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)做了具體規(guī)定，防止購房者入住后因房屋的設(shè)計和結(jié)構(gòu)問題產(chǎn)生種種困擾。
“近年來，多個城市發(fā)布了第四代住宅建筑規(guī)范或相關(guān)政策文件，主要內(nèi)容是在公共綠化平臺、空中花園面積占比、露臺出挑尺寸限制、容積率計算規(guī)則等方面提出具體規(guī)范?！辈芫ЬП硎?/p>
2024年2月，蘇州市吳江區(qū)資規(guī)局牽頭起草了《關(guān)于支持立體生態(tài)住宅規(guī)劃建設(shè)的實施方案(試行)》，其中提出，立體生態(tài)住宅是將綠色生態(tài)理念注入城市建筑，通過平臺立體綠化，形成“戶戶有花園、家家有庭院”的建筑模式，應(yīng)用于7層及以上住宅建筑，主要建筑形式包括套內(nèi)空中花園、公共綠化平臺。滿足相關(guān)要求的套內(nèi)空中花園、公共綠化平臺可不納入容積率、建筑間距、日照間距等的計算。
2024年3月，武漢市下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)新型住宅設(shè)計創(chuàng)新試點工作的通知》，同時出臺了《武漢市住宅陽臺及空中花園規(guī)劃管理細(xì)則》，對陽臺設(shè)計和空中花園設(shè)計提出了相關(guān)具體設(shè)計管理要求，推進(jìn)了武漢第四代住宅的落地與發(fā)展。
2025年3月濟(jì)南市發(fā)布了新修訂的《濟(jì)南市建筑工程容積率計算細(xì)則》。該政策明確鼓勵房企建設(shè)第四代住宅，并對滿足相關(guān)要求的戶屬空中花園給予容積率支持。
此外，北京、江蘇昆山、長沙、重慶、鄭州、廈門、成都、合肥、南京、貴陽等多個城市也都發(fā)布了相關(guān)的政策支持。
第四代住宅是今年各地在推進(jìn)住宅項目規(guī)范中，紛紛探索和創(chuàng)新的住房產(chǎn)品。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，結(jié)合好房子和高品質(zhì)住房發(fā)展的新導(dǎo)向，第四代住宅的用地支持、土地規(guī)劃、項目開發(fā)、產(chǎn)品交付等都會進(jìn)入一個新階段。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，2025年是住房需求尤其是改善型需求積極釋放的關(guān)鍵年。第四代住宅項目的市場認(rèn)可程度會進(jìn)一步提高，交易活躍度也會持續(xù)增強(qiáng)，其和其他高品質(zhì)住宅一起，在豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、促進(jìn)消費升級等方面將持續(xù)發(fā)力，真正助力人民群眾居住需求的品質(zhì)提升。(作者：譚夢桐)
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